Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Стоимость услуг   

Причины несовпадения рыночной и кадастровой стоимости земли 

Возможные способы пересмотра кадастровой оценки земли

Оспаривание кадастровой стоимости земли через комиссию

Оспаривание кадастровой стоимости земли через суд

Кадастровая стоимость земельного участка - это рассчитанная в результате государственной оценки рыночная стоимости земли с учетом ее местонахождения и классификации по целевому назначению.

 

Кадастровая стоимость участка используется в расчете земельного налога, арендной платы за использование принадлежащей государству земли, а также стоимости земельного участка в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности.

 

Переоценка кадастровой стоимости земли в соответствии с действующим законодательством должна осуществляться раз в пять лет.

 

Зачастую, при проведении очередной переоценки стоимости земли, её размер может значительно отличатся от рыночного. Происходит это по причине постоянно меняющегося состояния экономики конкретного региона и государства в целом.  Бывают случаи, когда проведенная кадастровая оценка просто является не объективной и в значительной мере завышенной, вследствие нарушенной процедуры оценки или технических ошибок при её проведении. Результатом являются значительно завышенные суммы налога подлежащего уплате владельцами земли.

 

Как правило, юридические лиц в собственности или пользовании которых имеются земельные участки заинтересованы в определении их реальной стоимости для:

  • установления меньшего размера подлежащего уплате земельного налога;
  • определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении его в собственность;
  • расчета меньшей арендной платы.

 

Бывают случаи, когда наоборот собственник заинтересован в ее увеличении (в основном это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и пр.).

 

Причины несоответствия кадастровой оценки рыночной стоимости земли

 

Очень часто, получая уведомления об уплате земельного налога, многие собственники и пользователи земли задаются вопросом, почему же указанная кадастровая стоимость превышает реальную рыночную цену. Причины такого несовпадения, как показала практика, могут быть в следующем:

  1. Неправильное отнесение участка земли к той или иной категории его разрешенного использования. Разница в стоимости земли между различными видами её разрешенного использования может отличаться в десятки раз.
  2. Неточность сведений, используемых при проведении кадастровой оценки. Специалист, проводящий оценку стоимости различных участков земли, ориентируется на информацию о цене на рынке соответствующего региона из открытых источников, а не на действительную цену сделки. Следовательно, чем выше ваши соседи-землевладельцы просят за свои земельные участки, тем выше будет оценена и кадастровая стоимость вашей земли. В будущем в открытых источниках могут появиться и более дешевые предложения на землю, но после проведенной оценки это уже не отразится на величине показателей кадастровой стоимости.
  3. Погрешности оценки из-за обобщения. При вычислении кадастровой стоимости участков земли, как правило, применяется метод «общей» оценки, в результате которого нередко происходит игнорирование разных индивидуальных особенностей конкретного участка земли. Тем не менее, на рынке недвижимости различные индивидуальные характеристики участков зачастую весьма значительно влияют на их реальную рыночную стоимость. Такими индивидуальными факторами, понижающими реальную стоимость земли, к примеру, могут выступать сложная транспортная доступность участка, его гидрологические особенности, не совсем благоприятная правовая история, отсутствие необходимых коммуникаций и другие факторы.

Возможные способы пересмотра кадастровой стоимости земли

Основаниями для пересмотра результатов оценки кадастровой стоимости земли являются:

  • недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, на дату проведения оценки (неверная оценка).

Согласно закону, оспорить кадастровую стоимость земли можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном управлении Росреестра или в суде.

Для юридических лиц, досудебное обращение в комиссию является обязательным.

 

Независимо от того каким способом Вы хотите оспорить оценку кадастровой стоимости в любом случае в первую очередь Вам будет необходимо заказать проведение независимой оценки рыночной стоимости принадлежащих Вам земельных участков. После, её результаты будет необходимо приложить к заявлению в комиссию или иску в суд.

Оспаривание кадастровой стоимости земли через комиссию

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земли (Комиссия) формируется при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ. Управление Росреестра по Московской области находится по адресу: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, д. 13.  

 

Для обращения в Комиссию необходимо оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости (примерная форма).

 

Для собственников земель в Московской области существует также возможность удалённого обращения с заявлением через портал сайта http://vmeste.mosreg.ru. В данном случае в заявлении необходимо указать кадастровый номер земельного участка, контактную информацию, примерную причину кадастровой ошибки.

 

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земли необходимо приложить:

  • нотариально заверенные копии документов подтверждающие права собственника или пользователя на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
  • отчет независимого оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации;
  • информацию о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадастровая оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
  • справку о кадастровой стоимости земельного участка, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

 

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

 

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.

 

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости Комиссия направляет уведомление о принятии его к производству с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления и заявителю.

 

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления, при этом заявитель вправе присутствовать на её заседаниях.

 

По результатам рассмотрения заявления, Комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом, о чем уведомляет заявителя, а также орган местного самоуправления.

 

Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то комиссия также должна уведомить территориальное управление Росреестра и кадастровую палату.

 

Об отрицательном результате также приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости, не ссылаясь на решение комиссии.

 

Оспаривание кадастровой оценки земли через суд

Оспаривание кадастровой стоимости может осуществляться в суде в установленном законодательством порядке.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 (Постановление № 28), в административном иске могут содержаться следующие требования:

  • об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости или об изменении его кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (т.е. требования о пересмотре кадастровой стоимости);
  • об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии.

 

С административным исковым заявлением можно обратиться в следующие сроки:

  • - не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ);
  • - в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, - в случае оспаривания решения или действий (бездействия) комиссии (ч. 1 ст. 219 КАС РФ; п. п. 4, 8 Постановления N 28).

 

В административном иске обязательно необходимо указать:

  • наименование суда, в который подается административное исковое заявление;

 

Примечание: административный иск может быть подан в федеральный, краевой, республиканский или областной суд по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ, п. 3 Постановления N 28)

 

  • наименование административного истца, его место жительства или место пребывания, дата и место его рождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя;
  • наименование административного ответчика, место его нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты (если известны).

 

Примечание: По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). По делам об оспаривании решений, действий  или бездействия Комиссии, административными ответчиками являются Комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана (п. 7 Постановления N 28).

 

  • сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
  • данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
  • результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна разниться с кадастровой более чем на 10 процентов, иначе в удовлетворении иска могут отказать);
  • основания и доводы, обосновывающие требования административного истца;
  • сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения - если такое обращение подавалось;
  • в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и пр.);
  • перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов.

 

Согласно Постановлению №28, к административному иску необходимо приложить:

  • квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб. для физических лиц (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ; п. 30 Постановления N 28) и 2000 руб. для юридических;
  • справку о кадастровой стоимости земельного участка, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость;
  • нотариально заверенную копию документа устанавливающего право собственности на земельный участок;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • документы и сведения, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается из-за наличия указанных ошибок;
  • отчет независимой экспертизы, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, установленным законом требованиям;
  • решение комиссии (при наличии);

 

Поданный административный иск о пересмотре кадастровой стоимости суд должен рассмотреть в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии - в течение месяца (ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

 

Дела в отношении оспаривания кадастровой стоимости земли с юридической точки зрения являются достаточно сложными. Если Вам необходима квалифицированная юридическая помощь, Вы можете обратиться в нашу компанию. Наши сотрудники проанализируют ситуацию, предоставят все необходимые разъяснения, соберут требуемые и недостающие документы, подготовят исковое обращение и полностью сопроводят судебное дело без Вашего непосредственного участия.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству, суд компенсирует все расходы на оплату услуг представителя за счёт проигравшей стороны (ст. 112 КАС РФ).

 

Стоимость услуг

Бесплатная консультация

Заказать звонок

 

Заказать звонок